大家好，我是火箭哥。每年上海的新房市场里，总有几个开盘好几年的“老”项目，抠抠索索地拿出一些当年的保留房源来，作为新房来卖。这样的房子，我把它们叫做“老树开新花”的新房项目。这样的项目，一直让我又爱又恨：爱的，是它们一般都位于稀缺的核心地段：如外滩豪景苑（传送门）、如新湖明珠城（3/4/7号线交汇）；但恨的，就是它那稍显落伍的产品力和户型设计。今天，我们就来聊聊这个位于徐家汇核心区域、也是徐汇最核心位置唯一在售的新房项目，它就是：永新城项目的产品力，有很多方面：有外立面、会所、区位、小区环境等等等等。但一套房子住得舒不舒服，最直接相关的就是你每天花最多时间待着的部分：房子里。在来永新城之前，我就知道永新城此次推出的是之前用于租赁的酒店式公寓部分（产权为住宅属性，开发商用于租赁用途），对产品力其实并没有很高的期待。进到大堂时，发现内部采用6米以上的层高，同时配置了健身房+三梯四户的设计。这几个因素加在一起，我下意识的反应就是：得房率肯定不高但来到户型内部，真的是实实在在感受到了光速打脸。所有户型得房率都在80%，上图是此次的平两房户型的客厅，这尺度在现场让人印象深刻。我敢说，当今的市区新房项目，没几家能做到这样的尺度感和宽阔度。相比一般的新房项目75%左右的得房率，同等面积下这里可以多出5-7平的实用面积空间。如果折算成体积，这部分多出的面积可以带来至多21立方的收纳空间，相当于一辆奔驰大G的车内空间。想想是不是很诱人？如果折算成价格，在徐家汇的这5个平方起码能换一辆保时捷Macan了，是不是更诱人？近几年，户型设计越来越小（户型设计传送门），这在老树新花的项目上倒并不常见。由于历史原因，过往的次新产品都以平两房、平三房左右的面积段为主。永新城也不例外，这次的户型和同小区的户型类似，推出的是平两房、平三房和平三房。从户型上看，平是两房两开间朝南，入户带有玄关；平的客厅以及主卧一体阳台设计，主卧自带套间，一南两北+主卧套间的设计，平三房自带一个超大的拐角阳台是亮点，可惜主卧朝向比较吃亏，算是伪南北通；（右边窗后记得当时还藏着个很好看的美女）此外，产品户型上有我一个很喜欢的点：拐角阳台or飘窗。户型上由于早期的设计原因，并没有做到完美的南北通，但是拐角的边套采光，其实并不逊色：虽然户型两侧采光，终究比起单面飘窗要好得多（参照中海臻如府的7飘窗设计）而且，永新城是一个自带商业配套的综合体项目，楼下就是自家的商业永新坊：搜了下大众点评，好吃好玩的不少，配套齐全也算是一个产品力上的加分项：

当然，你如果对餐饮娱乐有更高追求，别忘了，你就住在徐家汇

接下来，我们来看下竞品。此次永新城的预估单价在12万，平总价在0万左右，而平单价来到了万。从区域维度来看，徐汇区内同等价位的项目还是不少：尚海湾豪庭（测评传送门）：有着近似面积的平两房和平三房产品，虽说单价更贵（12.5万），但是尚海湾豪庭新一期项目位于徐汇滨江核心位置，前有亿香港置地地王（地王规划传送门）、后有区域豪强西岸传媒港。最重要的是，这里是滨江！尚汇豪庭：平三房洋房户型，总价段也和永新城高度重叠。全干挂石材外立面（外立面鄙视链传送门）、区域内的标杆品质，更重要的是那10万出头的单价在徐汇很有吸引力，当然作为一个关系户盘（一周内掏出万现金的那种），能买到本身也是一种能力的体现；鑫耀中城（万科乔高）：项目名称昨天才刚刚发布，英文名GalaxyMidtown比中文名要好听得多，毕竟midtown这个词翻译过来不是那么多人能理解其在国外的含义。项目位于徐汇地段二梯队的漕河泾板块，户型为99平三房起步的改善户型，万科香港置地双IP加持下的65万方综合体加持的大体量规划，产品力值得期待。预计单价在11-11.5万之间，价格并不便宜；汇成南街里：徐汇长桥板块继梧桐公馆之后的真正意义上的新房项目。从目前的消息来看，整体户型也偏向改善需求，同等价位上已经可以买到四房，性价比还是不错的：顺带一提，梧桐公馆之所以是两栋楼，是由于之前的动迁房地块沉降造成严重的质量问题，最后无奈只能将这部分推倒重来，造了两栋孤零零的商品房出来。这也解释了为什么梧桐公馆建在了长桥X村的核心区域，成为长桥十八村的理由。以上几个盘都各有特色，或是滨江区位，或是低估价格，抑或是更低总价；但是徐家汇作为徐汇一哥的位置从未改变，在区位上，永新城可以说是占尽优势。二手房来看的话，徐家汇内有不少次新品质项目都是永新城的有力对手。徐家汇，作为徐汇乃至全上海都数一数二老牌的高级住宅区，各项配套都比较完善，高楼林立、商业发达、轨交密集、医疗与教育资源丰富。四线交汇的徐家汇地铁站附近是整个板块发展的核心，港汇恒隆广场、美罗城、即将建成的徐家汇中心都是耳熟能详的商业。但徐家汇整体建设年份较早，大多数小区都是-年间建造的，非商业区的城市界面比较老旧，密度偏高。板块内的住宅单价偏高，根据户型的优劣与建筑品质的区分，在9-11万之间，区域内次新两房总价在0万左右，三房总价在0万以上。区域内几个比较有代表性的二手竞品，都列在下图中了，仅供参考：可以看到，从总价维度来看，标杆次新价格和永新城相差无几；在二手的税费较高的前提下，这些二手项目的实际成交价其实就还不如永新城的加推房源了（永新城按照一手交易）但是需要注意的是，东方曼哈顿等漕溪北路西侧的项目，因为自带汇师小学无敌学区，价格高企已是日常，永新城在学区上相对弱势也是不可避免的事实。最后来说说对项目的总结吧。永新城有着不可复制的徐家汇核心区位，楼下就是自家的商业配套，步行10分钟就到美罗城、港汇广场等核心商圈；但是也正因为其稀缺的区位因素，这里的单价高企，在长桥板块已经可以买到大四房户型；同时由于是老小区新卖，户型也没有现在的三开间南北通那么正气。如果你是个重视区位地段、0万预算的新房癌患者，永新城，真的还是你内环内少有的好选择。如果对项目感兴趣，欢迎扫描下方火箭哥


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